Банк судебных решений РФ
Свод Кодексов и Законов РФ
 

Образцы заявлений / Образцы заявлений, жалоб, возражений в суд общей юрисдикции (включая судебные участки мировых судей) / Исковое заявление о признании недействительными сделок и взыскании денежных средств (в сфере долевого участия в строительстве многоквартирного дома с использованием вексельной схемы расчетов)

Исковое заявление о признании недействительными сделок и взыскании денежных средств (в сфере долевого участия в строительстве многоквартирного дома с использованием вексельной схемы расчетов)

 В   _____________ районный суд  г.Москвы

 Адрес:

 

Истец: ФИО

Местожительства:

 Тел.моб.:

Адрес электронной почты:

 

Ответчик 1: ЗАО «ХХХ»

Местонахождение:

 

Ответчик 2: ООО «111»

Местонахождение:  

 

Сумма иска: __________  рублей

 

 Исковое заявление

О признании недействительными сделок и взыскании денежных средств

 

 

Обстоятельства дела:

 

 В начале ___________ года Истец при выборе жилых помещений, предлагаемых на  рынке недвижимости остановился на  предложении Группы Компаний «ХХХ», которая активно рекламировали новый объект класса «Делюкс» - «Жилой Квартал «На ____________», который должен был быть построен по адресу: ул.___________, вл.___.

В офисе Компании «ХХХ» (г.Москва, ул.___________ д.___) Истцу была сообщена информация об объекте недвижимости, в том числе информация о том, что в соответствии с Распоряжением Правительства Москвы от «__»________ года № « О строительстве жилого комплекса с подземной автостоянкой по адресу: ул.__________, __» утвержден АКТ от «__»__________ №, на основании которого к ближайшее время будет получено разрешение на строительство первой очереди объектов недвижимости на указанном земельном участке. Окончание строительство объекта планируется в ________ году.

Как следует из указанного Распоряжения (п.11.) вторая очередь строительства будет осуществляться на основании отдельного документа. Истцу была сообщена информация, что первая очередь квартир уже распродана гражданам, в связи с чем ему предложили приобрести Квартиру во «второй очереди» строительства жилого объекта.

При оформлении правоотношений по жилого объекта недвижимости Истцу была предложена «вексельная схема» оформления прав на будущие жилые объекты и сообщено, что Группа Компании «ХХХ», а именно ЗАО «ХХХ» как застройщик жилого комплекса на данном этапе предлагает привлекать денежные средства от граждан с использованием указанной схемы с последующим переоформлением прав граждан в соответствии с требованием ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» №214-ФЗ» (далее по тексту – «Закон о долевом участии») после получения разрешения на строительство и утверждения  проектной документации.

Вексельная схема подразумевала заключение так называемого «предварительного договора», в котором Стороны определяли конкретную квартиру, которая будет построена в будущем, а также приобретение Истцом  ценных бумаг Компании,  которая входит в Группу Компаний «ХХХ» и будет  осуществлять будущее финансирование строительства жилого объекта.

 

«__»____________ года между Истцом и Ответчиком 1 в результате выбора Истцом Квартир были заключены следующие Договоры, оформляющие его права на будущие жилые объекты недвижимого имущества:

 

1. Предварительный Договор купли-продажи квартиры №  (далее по тексту Предварительный Договор № );

В соответствии с п.1. Предварительного Договора № Ответчик 1 обязался в будущем продать, а Покупатель – купить квартиру, которая будет располагаться в жилом комплексе по строительному адресу: Москва, ул._________, вл.___. и соответствовать следующим строительным характеристикам (далее – «Квартира»), вид квартиры – , общая площадь - кв.м., __ жилой этаж, корпус __ секция __, тип квартиры __.

 В соответствии с п.2.1. Предварительного Договора № стоимость квартиры составила _________________ рублей (прописью) (далее – Стоимость Квартиры 1).

В соответствии с п.2.4. Стоимость Квартиры 1 должна быть оплачена Покупателем по договору купли-продажи Квартиры в день его подписания Сторонами. Договор купли-продажи Квартиры заключается Сторонами при условии полного и надлежащего исполнения Покупателем обязательств по Договору, в срок не позднее 2 (Двух) месяцев с момента получения Покупателем (Истцом) уведомления от Ответчика 1 о наличии Свидетельства о праве собственности Продавца (Ответчика 1) на Квартиру. Полная оплата стоимости Квартиры является обязательным условием возникновения у Покупателя (Истца) права собственности на Квартиру.

 В соответствии с п.3.4.5. Предварительного Договора № в подтверждение своей платежеспособности Истец обязался предъявить Продавцу (Ответчику 1) согласованные с последним векселя в порядке, установленном разделом 4 Предварительного Договора №  (Обеспечение исполнения обязательств).

В соответствии с п.4.1. Предварительного Договора №  установлена обязанность Истца предъявлять векселя Ответчику 1 в качестве обеспечения исполнения в будущем своих обязательств по договору купли-продажи Квартиры. Исполнение каждого обязательства по предъявлению векселя (векселей) подтверждается соответствующим Актом, подписываемым Сторонами.

Порядок предъявления векселей и их суммы были определены в п.4.2. Предварительного Договора №, а именно:

- в срок до «__»_________ года Истец обязался предъявить вексель на сумму _____________ рублей;

- в срок до «__»___________ года Истец обязался предъявить векселя на сумму ____________ рублей;

- в срок до «__»_____________ года Истец обязался предъявить векселя на сумму ______________ рублей;

- в срок до «__» __________ года Истец обязался предъявить векселя на сумму _____________ рублей;

- в срок до «__»____________ года Истец обязался предъявить векселя на сумму _______________ рублей.

 

Во исполнение указанного пункта  Предварительного Договора № между Истцом и Ответчиком 2 одновременно с его заключением  был заключен Договор передачи векселей №  от «__»___________ года (далее по тексту – «Договор продажи векселей №»), в соответствии с которым Истцом были приобретены у Ответчика 2 его векселя в следующем порядке:

1. «__»_____________ года Истцом был приобретен и оплачен вексель Ответчика 2 серии __ №___ на сумму ______________ рублей.  Указанный вексель в соответствии с условиями п.4.1., 4.2. Предварительного Договора № был предъявлен Ответчику 1. Предъявление указанного векселя  было оформлено Актом № от «__»_________ о частичном исполнении обязательств по разделу 4 Предварительного Договора №. Факт оплаты векселя подтверждается соответствующим платежным поручением.

2. «__»___________ года Истцом был приобретен и оплачен вексель Ответчика 2 серии ___ №___ на сумму  ______________ рублей.  Указанный вексель в соответствии с условиями п.4.1., 4.2.  Предварительного Договора № был предъявлен Ответчику 1. Предъявление указанного векселя было оформлено Актом № от «__»___________ о частичном исполнении обязательств по разделу 4 Предварительного Договора №. Факт оплаты векселя подтверждается соответствующим платежным поручением.

3. «__»____________ года Истцом был приобретен и оплачен вексель Ответчика 2 на сумму  ____________ рублей.  Указанный вексель в соответствии с условиями п.4.1., 4.2. Предварительного Договора № был предъявлен Ответчику 1. Предъявление указанного векселя было оформлено Актом № от «__»____________ о частичном исполнении обязательств по разделу 4 Предварительного Договора №. Факт оплаты векселя подтверждается соответствующим платежным поручением.

4. «__»______________ года Истцом был приобретен и оплачен вексель Ответчика 2  Серии __ № __________ на сумму  ______________ рублей. «__»____________ Истцом был приобретен вексель Ответчика 2 Серии ___ №____________ на сумму ____________ рублей.  Указанные векселя в соответствии с условиями п.4.1. Предварительного Договора № были предъявлены Ответчику 1. Предъявление указанных векселей было оформлено Актом № и № от «__»__________ и от «__»_________ года о частичном исполнении обязательств по разделу 4 Предварительного Договора №. Факт оплаты векселя подтверждается соответствующим платежным поручением.

5.  «__»___________ года Истцом был приобретен и оплачен вексель Ответчика 2 серии __ №_________ на сумму ____________ рублей.  Указанный вексель в соответствии с условиями п.4.1. Предварительного Договора № был предъявлен Ответчику 1. Предъявление указанного векселя было оформлено Актом №  о частичном исполнении обязательств по разделу 4 Предварительного Договора №. Факт оплаты векселя подтверждается соответствующим платежным поручением.

6. «___»__________ года Истцом был приобретен и оплачен вексель Ответчика 2  Серии ___ №___________ на сумму _____________ рублей.  Указанный вексель в соответствии с условиями п.4.1. Предварительного Договора № был предъявлен Ответчику 1. Предъявление указанного векселя было оформлено Актом № о частичном исполнении обязательств по разделу 4 Предварительного Договора №. Факт оплаты векселя подтверждается соответствующим платежным поручением.

Общая сумма приобретенных у Ответчика 2 векселей по Договору продажи векселей № составила __________________ рублей, что составляет  Стоимость Квартиры, определенной в соответствии с условиями Предварительного договора №.

2. Предварительный Договор купли-продажи квартиры № (далее по тексту – Предварительный Договор №). 

В соответствии с указанным Договором (п.1.1.) Ответчик 1 обязался в будущем продать, а Покупатель – купить квартиру, которая будет располагаться в жилом комплексе по строительному адресу: Москва, ул._________, вл.___. и соответствовать следующим строительным характеристикам (далее – «Квартира»), вид квартиры –  комнатная, общая площадь - кв.м., -й жилой этаж, корпус  секция , тип квартиры .

 В соответствии с п.2.1. Предварительного Договора № стоимость квартиры составила _________________ рублей (прописью) рублей (далее – Стоимость Квартиры 2).

В соответствии с п.2.4. стоимость квартиры должна быть оплачена Покупателем по договору купли-продажи Квартиры в день его подписания Сторонами. Договор купли-продажи Квартиры заключается Сторонами при условии полного и надлежащего исполнения Покупателем обязательств по Договору, в срок не позднее 2 (Двух) месяцев с момента получения Покупателем (Истцом) уведомления о наличии Свидетельства о праве собственности Продавца на Квартиру. Полная оплата стоимости Квартиры является обязательным условием возникновения у Покупателя (Истца) права собственности на Квартиру.

  В соответствии с п.4.2. Предварительного Договора № на основании ст.329 ГК РФ (Способы обеспечения исполнения обязательств) Истец в качестве обеспечения исполнения в будущем обязательств по договору купли-продажи должен был предъявить Ответчику 1 векселя в порядке и сроки, установленные настоящий разделом. Исполнение каждого из обязательств по предъявлению векселя  подтверждается соответствующим актом, подписываемым Сторонами.

В соответствии с п.4.3. Предварительного Договора №  установлена обязанность Истца предъявить в срок до «__»__________ года вексель  на сумму ___________ рублей.

 

Во исполнение указанного пункта Предварительного Договора № между Истцом и Ответчиком 2 одновременно с его заключением  был заключен Договор передачи векселей № от «__»___________ года (далее по тексту – «Договор продажи векселей №»), в соответствии с которым Истцом был приобретен у Ответчика 2 его вексель серии __ №___, дата выдачи ДД.ММ.ГГГГ  на сумму _____________ рублей. Указанный вексель в соответствии с условиями п.4.1., 4.2. Предварительного Договора № был предъявлен Ответчику 1. Предъявление указанного векселя  было оформлено Актом № от «__»__________ о частичном исполнении обязательств по разделу 4 Предварительного Договора №. Факт оплаты векселя подтверждается соответствующим платежным поручением от «__»_______.

 

 Правовое основание иска:

 

1. Заключенный между Истцом и Ответчиком 1 Предварительный Договора № и Предварительный Договор № являются незаключенными сделками и не соответствует императивным нормам ст.429 ГК РФ.

По условиям Предварительного Договора № и Предварительного Договора №  Ответчик 1 обязался при условии полного надлежащего исполнения Истцом обязательств по соответствующему Предварительному договору заключить договор купли-продажи Квартиры 1 и Квартиры 2 в срок не позднее 2 (двух) месяцев с момента получения  Истцом уведомления о наличии Свидетельства о праве собственности Ответчика 1 на Квартиру  (п.2.4. Предварительного Договора № и Предварительного Договора №). 

 В соответствии с п.1.ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенным является условие о предмете договора.

В соответствии с п.3. ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

 Согласно п. 2 и 3 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 554 ГК РФ договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

 Между тем, из содержания Предварительного договора № и Предварительного Договора № следует, что характеристика Квартиры 1 и Квартиры 2 (общая площадь и этажность), являются ориентировочными (п.1.2. Предварительного договора № и Предварительного Договора №), и определена до обмеров БТИ. В соответствии с п.1.3. Предварительного Договора № и № планировка, которая является приложением к договору, является предварительной, которая может меняться в зависимости от внесения изменений в проект. Согласно п.1.1. Предварительного Договора предметом основного договора является заключение в будущем договора купли-продажи квартиры по указанному в каждом Предварительном Договоре строительному адресу с указанной  проектной площадью.   Иных характеристик квартиры (жилая и общая площадь) договор не содержит. Какой-либо план (дома или этажа) с привязкой земельному участку и расположению на местности к указанному договору не приложен.

Ни к одному из Предварительных договоров не приложено никаких планов или схем, в которых было бы определено конкретное расположение квартиры в составе другого недвижимого имущества (дома).  Указание в договоре на  корпус, секцию и Тип Квартиры нельзя считать достаточными для идентификации квартиры внутри дома, т.к.отсутствуют идентифицирующие признаки квартиры. Из содержания указанного договора следует, что площадь квартиры является проектной и предварительной, определена до обмеров БТИ.

В соответствии со ст.549 ГК РФ предметом договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть только индивидуально-определенные вещи. В соответствии со ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по Договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Предварительный договор указанной информации не содержит, следовательно, подписанный между  Истцом и Ответчиком 1 Предварительные Договоры не содержат условий, позволяющих определить предмет основного договора.

Таким образом, вышеуказанные предварительные договоры не соответствует требованиям ст. 429, 549 и 554 ГК РФ и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожными.

  В соответствии со  ст. 432 ГК РФ условие о предмете является существенным, тогда как предмет основного договора сторонами в данном случае не согласован, а, следовательно, предварительный договор является не заключенным и не порождает для сторон каких-либо прав и обязанностей.

Кроме того, в соответствии с п.4.ст.429 ГК РФ в предварительном договоре должен быть указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с п.2.4. Предварительных Договоров Договор купли-продажи квартиры заключается Сторонами в течении 2-х месяцев с момента получения Покупателем уведомления о наличии свидетельства о праве собственности Ответчика 1 на Квартиру.

Между тем, ссылка в договоре на указанный факт не может являться сроком в понимании ст.190 ГК РФ, поскольку данное событие не является неизбежным и зависит исключительно от воли Ответчика 1 как Продавца. Иных указаний о сроке заключения основного договора в Предварительном Договоре нет. 

 

2. Истец считает, что заключенные между Истцом и Ответчиком 1 Предварительный Договор № и №, а также Договоры продажи векселей № и № являются ничтожными сделками в соответствии с п.2.ст.170 ГК РФ как сделки, прикрывающие другую сделку - договор  участия в долевом строительстве многоквартирных домов, и к правам и обязанностям Сторон в соответствии с указанными договорами  должны применяться нормы ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» №214-ФЗ от 30.11.2004 года (далее – «Закон о долевом строительстве»).

 При этом, Предварительный Договор № совместно с Договором купли-продажи векселей № прикрывает отношения по участию в долевом строительстве в части строительства Квартиры 2; Предварительный Договор № совместно с Договором купли-продажи векселей № прикрывает отношения по участию в строительстве Квартиры 1.

В соответствии с п.1.ст.4 Закона о долевом участии по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется:

-  в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и

- после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства,

-  а другая (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или)  иного объекта недвижимости.

 

2.1.  Предварительный договор № и Предварительный Договор № между Истцом и Ответчиком 1 являются ничтожными сделками, которые прикрывают обязательства Ответчика 1 как  Застройщика построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать соответствующий объект долевого строительства – Квартиру 1 и Квартиру 2 Истцу как участнику долевого строительства, а также обязательство Истца как участника долевого строительства принять Квартиру 1 и Квартиру 2 как объекты долевого строительства при разрешении на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.  

Как следует из п.1.1., 1.3., 1.4.  Предварительных Договоров в обязанности Ответчика 1  является создание объекта недвижимости с определенным характеристиками и его передача созданного объекта недвижимости Истцу. Действительная воля сторон при заключении данного договора была направлена на закрепление обязательств Ответчика 1 по созданию нового объекта недвижимого имущества – многоквартирного дома.

В соответствии с п.3.2.2. Предварительных договоров при условии исполнения обязательства по Предварительного договору Ответчик 1 обязывается передать документы, необходимые для регистрации право собственности на квартиру за  Истцом (то есть передать Квартиры  в собственность Истца). В соответствии с п.3.1.2. Предварительных Договоров Ответчик 1 обязуется после ввода объекта в эксплуатацию передать созданный объект недвижимости в многоквартирном доме и предоставить Покупателю право доступа в Квартиру для проведения ремонтно-строительных работ.

В соответствии с п.3.4.1. Предварительных Договоров Истец принимает на себя обязательства по принятию созданного объекта недвижимости и несению расходов на его последующее содержание.

Таким образом, действительная воля  Истца и Ответчика 1 при заключении Предварительных Договоров была направлена на определение обязательств Ответчика 1 как Застройщика по созданию объекта недвижимости и передаче его Истцу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а также на определение обязательств Истца по принятию квартиры после ввода в эксплуатацию построенного многоквартирного дома, что соответствует правоотношениям, которые в момент их возникновения могли регулироваться только в соответствии с нормами Закона о долевом строительстве.

Следует обратить внимание, что Ответчик 1 является строительной компанией, которая осуществляет деятельность по созданию многоквартирных домов как основной вид своей деятельности. При оформлении прав на строительство объекта недвижимого имущества по строительному адресу Ответчик 1 представлял документы в качестве Застройщика данного участка. Так в соответствии с Актом Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы  Правительства Москвы от «__»________ года № по данному строительному адресу должно быть осуществлено новое строительство, застройщиком по которому выступает ЗАО «ХХХ».

2.2. Договоры продажи векселей между Истцом и Ответчиком 2 являются  притворными сделками и прикрывают сделку, направленную на исполнение Истцом как участником долевого строительства обязанности уплатить обусловленную договором цену.

Сделки по приобретению векселей не могут рассматриваться как сделки, совершенные отдельно от Предварительных договоров, и являются составной частью правоотношений, которые возникли между сторонами при заключении притворных сделок по инвестированию средства в создаваемый объект недвижимого имущества.

 

Указанные доводы подтверждаются следующими обстоятельствами:

 

2.2.1.Предварительные Договоры и Договоры продажи векселей подписаны единовременно – ДД.ММ.ГГГГ. Приобретение Истцом отдельных векселей  осуществлялось непосредственно перед  датой и с единственной целью исполнения обязательств Истца перед Ответчиком 1 по предъявлению векселей, установлены в соответствии  с п.4.1 и 4.2 Предварительного Договора № и п.4.2, 4.3. Предварительного Договора №, для чего указанные векселя должны были приобретаться.

Структура правоотношений между Истцом и Ответчиком 1 строилась на обязательном приобретении Истцом векселей Ответчика 2 как составной части его обязательств по Предварительному договору.

В соответствии с п.3.4.5. Предварительного Договора № приобретение конкретных векселей  и их последующее предъявление Ответчику 1 являлось обязанностью Истца, поскольку в соответствии с п.5.2. Предварительного Договора № неисполнение обязательства по предъявлению векселей (что невозможно без их приобретения у Ответчика 2) означает в соответствии с п.5.2. Предварительного договора № прекращение у Истца прав на будущий объект недвижимого имущества, а в соответствии с п.3.2.2. Предварительного Договора № обязанность Ответчика 1 по передаче документов на квартиру была обусловлена исполнением обязательств Истцом, в том числе по «предъявлению» векселей, то есть  стороны предусмотрели последствия неуплаты Истцом Стоимости Квартир как фактическим участником долевого строительства полностью или в части. Таким образом, обязательства Истца по приобретению векселей и обязательства Ответчика 1 исполнить Предварительный договор носят встречный характер – не исполнение Истцом обязательства по приобретению векселей фактически означает утрату прав на создаваемый объект недвижимости. Как следует из п.2.2. Договора приобретения векселей сроки их приобретения и суммы полностью соответствуют срокам и предмет исполнения Истцом обязательств по их «предъявлению». 

             В Предварительном Договоре №  обязанность в предъявлении векселей отсутствует в связи с тем, что приобретение векселей осуществлялось  в момент подписания Предварительного Договора №, в связи с чем Ответчик 1 фактически не имел  необходимости обеспечить обязательства Истца по  выплате  Стоимости  Квартиры указанием на обязанность предъявления векселей в будущем.

 

            2.2.2. Приобретение векселей Истцом было обусловлено исполнением обязательств по каждому Предварительному Договору, а не следствием воли Истца, направленной на приобретение векселей Ответчика 2 как формы экономической деятельности Истца. Приобретение Истцом векселя не было вызвано стремлением извлечь прибыль или получить какую-либо иную материальную выгоду от приобретенных векселей, поскольку Истец намерения приобрести вексель не имел и, внося деньги в оплату векселя, намеревался таким образом произвести оплату приобретаемой квартиры.

Так,  срок оплаты Истцом  приобретенного у Ответчика 2 векселя, а также его сумма, установленные   в п.2.1., п.2.2. Договора передачи векселя №, соответствует сроку предъявления векселя и его сумме, установленному п.4.3.1. Предварительного Договора №.

Срок оплаты векселей и их суммы, установленные п.2.1. и 2.2. Договора приобретения векселей № соответствуют сроку и суммам векселей, установленным п.4.2. Предварительного Договора №.

Срок и процентная ставка для Истца не имела значения, поскольку Истец намерения получать доход от приобретения векселей не имел, документов о платежеспособности и иной информации о деятельности Ответчика 2 не запрашивал, фактических деловых отношений с Ответчиком 2 не имел.

            Стоимость векселей, которые приобретал Истец у Ответчика 2, определялась не инвестиционными намерениями Истца как лица, намеревающегося получить доход от вложений в ценные бумаги в будущем, стоимостью квадратного метра, по которой проводилась реализация Ответчиком 1 квартир и официально предлагались квартиры к приобретению.

Так, в соответствии с Предварительным Договором № Истцом была приобретена Квартира 1 площадью ___ квадратных метра по цене ___________ рублей. Стоимость квадратного места составила ___________ рублей за квадратный метр.

В соответствии с Предварительным Договором № Истцом была приобретена Квартира 2 площадью ______ кв.метра по цене ___________ рублей. Стоимость квадратного метра составила ________рублей за квадратный метр.

Разница в стоимости квадратного метра определялась тем, что Истец единовременно «оплатил» Стоимость Квартиры 1 в связи с чем получил скидку в размере 4% в общей стоимости Квартир, которые он приобретал. Квартира 2 приобреталась Истцом в рассрочку, в связи с чем общая сумма векселей Ответчика 2, которая приобреталась Истцом составил большую сумму применительно к стоимости квадратного метра жилья.

 

2.2.3. Приобретение векселей у Ответчика 2 являлось основным  условием  возникновения у Истца прав по Предварительным договорам. При этом предъявление Истцом   векселей Ответчику 1 векселей было невозможно без их приобретения, что    согласовывалось с Ответчиком 1, что следует из п.3.4.5. Предварительного договора №. Таким образом, Истец фактически не имел возможности самостоятельно определять сторону и существенные условия сделки по приобретению векселей у Ответчика 2. Более того, суммы векселей и сроки их выдачи определялись обязанностью Истца исполнить обязательство в Предварительном договоре по предъявлению векселей, а не его волеизъявлением, направленным на приобретение ценных бумаг. 

 

2.2.4.  Обязанность предъявления Истцом Ответчику 1 векселей, приобретенных Истцом у Ответчика 2, установленная в разделе 4 Предварительных Договоров  в качестве способа обеспечения исполнения обязательства по оплате стоимости Квартиры в будущем по основному договор купли-продажи, фактически прекрывает обязанность Истца оплаты  Стоимости Квартир,  поскольку исполнение Истцом данного обязательства не может носить обеспечительного характера в части исполнения им обязательств по заключению и исполнению основного договора купли-продажи в будущем с Ответчиком 1. В соответствии с п.1.ст.329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться способами, предусмотренными законом и  договором.  Между тем, приобретение Истцом векселей третьих лиц очевидно не носит обеспечительной функции, поскольку оставление указанных векселей у Истца  после их приобретения, а также последующая  не передача их Ответчику 1 в качестве предмета обеспечения свидетельствует о том, что воля и правовой интерес Ответчика 1 при «предъявлении» Истцом ему данных векселей была направлена не на получение владения в отношении данных векселей или приобретения прав на указанные векселя как на обеспечение исполнения обязательств Истца по оплате будущего имущества. Воля Ответчика 1 была направлена  на обеспечение выполнения Истцом своих обязательств по инвестированию Истцом средств Ответчику 2, что лишает обязательство по приобретению векселей какой-либо «обеспечительной» функции. Очевидно, что приобретение Истцом векселей каких-либо третьих лиц с последующим оставлением их у Истца как приобретателя векселей не имеет какой-либо обеспечительной функции исполнения  Истцом основного обязательства в будущем перед Ответчиком 1 по оплате стоимости квартиры. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что при заключении Предварительного Договора стороны исходили из того, что обязательства по оплате стоимости будущих  квартир является исполненным с момент приобретения векселей, а само приобретение векселей Истцом является не исполнением обязательства по предъявлению векселей как отдельного обеспечительного обязательства,  а оплатой Истцом  Стоимости Квартир.  

 

2.2.5. Ответчик 2 и Ответчик 1 являются аффилированными лицами, которые входят в одну группу лиц и совместно профессионально осуществляют деятельность по созданию объектов недвижимого имущества и продаже указанного имущества гражданам.

 Деятельность Ответчика 1 как компании, осуществляющей профессиональную деятельность по строительству многоквартирных домов, является общеизвестной.

Как следует из официального сайта Группы Компании (http://www.________) в ____ году компания вывела на рынок  проект категории De Luxe: жилой квартал «На __________».

 В частности, информация об объекте, который Ответчик 1 обязался построить на средства, в том числе привлеченные у Истца, располагается на официальном сайте Группы «Компаний «ХХХ» по адресу http://www._____________/. На данной странице содержится информация о ходе строительства и расположении строительного объекта. Именно данный объект представляет собой строительный адрес, который указан в Предварительных Договорах.

Ответчик 1 является структурным подразделением Группы компаний «ХХХ», которая профессионально осуществляет деятельность по строительству жилых объектов.

Как следует из выписки из ЕГРЮЛ, учредителем Ответчика 2 является ЗАО «Х».

Как следует из официальной информации, размещенной на сайте Группы компаний «ХХХ» http://www._________ ЗАО «Т.» (ОГРН 1027739404109) и Ответчик 1 (ЗАО «ХХХ») входят в группу Компаний «ХХХ».

Как следует из официальной информации и данных Предварительных Договоров Ответчик 1 и Ответчик 2 находятся по одному адресу -  г.Москва, ул.___________, д.__.

 - информация о строительной деятельности Ответчика 2 размещается на официальном сайте Группы Компаний «ХХХ», на котором размещается информация о строящемся объекте, который приобретал Истец. При этом как следует из информации, размещенной Группой Компаний «ХХХ» Ответчик 2 осуществляет деятельность по строительству жилых домов по другим адресам в качестве Застройщика в соответствии с Законом о долевом строительстве.

В частности, проектная декларация Ответчика 2 была размещена на официальном сайте Группы Компаний «ХХХ» в качестве новостей Группы компаний. (http://www.________). При этом официальные почтовые адреса и телефоны Ответчика 1 и Ответчика 2 совпадают.  Информация о строительной декларации Ответчика 2 на  строительство иных объектов недвижимости размещается на сайте Группы Компаний «ХХХ» как информация о деятельности всей группы;

- в средствах массовой информации деятельность Ответчика 2  широко освещалась в качестве действий лица, входящего в Группу компаний «ХХХ»,  например, в Газете «Ведомости»  (http://www.____), в крупнейшем профессиональном деловом издании RBC (http://realty.rbc.ru/).

В настоящий момент Группа Компаний «ХХХ» перешла под контроль банку «ЮЮЮ», что широко освещалось в средствах массовой информации. Итогом перехода прав на указанные компании под контроль Банка «ЮЮЮ» явилось получение согласия в ФАС РФ на приобретение контрольных пакетов Банка в уставных капиталах  Ответчика 1 и учредителе Ответчика 2 (ЗАО «ХХ»), что подтверждается соответствующими ходатайствами о приобретении акций и долей одновременно в Ответчике 1 и Ответчике 2 (информация прилагается).  При этом в официальном заявлении Группы Компаний «ХХХ» об отзыве доверенностей в связи с консолидацией Группы компаний Ответчик 1 и Ответчик 2 указаны как участники одной группы лиц (http://___);

В настоящий момент исполнительным органом в обеих компаниях является одно и тоже лицо – ФИО, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРЮЛ (прилагаются).

Таким образом, привлечение средств Ответчиком 1 для осуществления строительства нового объекта недвижимости заключалось в исполнении обязательств инвесторами третьему лицу, входящему в группу лиц, к которой относится Ответчик 1, занимающимся совместными строительными проектами. Фактически Ответчик 1, привлекая денежные средства для строительства от граждан, использовал Ответчика 2 в рамках одной группы лиц, занимающихся одним строительным бизнесом для строительства всех объектов Группы Компаний «ХХХ».

 Таким образом, денежные средства, уплаченные Истцом Ответчику 2 в рамках Договоров по оплате векселей, являются исполнением обязательств Истцом перед Ответчиком 1 по выплате Ответчику 1 денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

 

В связи с вышеизложенным, для квалификации правоотношений сторон по привлечению денежных средств Истца и исполнению обязательств по созданию объекта недвижимости следует применять Закон о долевом строительстве, в том числе в части определения последствий заключения договора на участие в долевом строительстве с нарушением императивных норм, определенных указанным законом.

В соответствии с п. 2 ст. 3 Закон об участии в долевом строительстве право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

 

Из системного толкования ст.ст. 2, 3 Закона о долевом строительстве право на привлечение средств гражданина для строительства многоквартирного дома возникает при соблюдении следующих требований закона в совокупности:

- денежные средства привлекаются застройщиком, то есть лицом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок (подп.1.ст.2. Закона о долевом строительстве);

- денежные средства могут  привлекаться застройщиком только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации  и государственной регистрации застройщиком права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (п.1.ст.3 Закона о долевом строительстве);

- право на привлечение средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям указанного закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве, (п.2.ст.3. Закона о долевом участии).

То есть, привлекать денежные средства граждан вправе только застройщик в смысле указанного Закона и только на основании зарегистрированного договора на долевое участие в строительстве.

 

Между тем, ни Ответчик 1, ни Ответчик 2 не является лицами, обладающими правами на привлечение средств граждан для строительства многоквартирного дома.

 

  1. Ответчик 1 и Ответчик 2  в момент заключения договора и до настоящего времени не являются лицами, имеющими в собственности или на праве аренды земельный участок, на котором ведется строительство.

Как следует из Предварительных договоров (п.1.1.), строительство должно было быть осуществлено по строительному адресу: г.Москва, ул.__________, вл.__.

Как следует из официальной информации, размещенной на сайте Группы Компаний «ХХХ» строительство ведется на основании Распоряжения Правительства Москвы №  от «__»_______ и разрешения на строительство № от «__»__________.

В соответствии с Распоряжением Правительства Москвы от «__»_______ года № «О строительстве жилого комплекса с подземной автостоянкой по адресу: ул.__________, вл.__.» был утвержден акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка) для осуществления жилого комплекса с подземной автостоянкой от «__»______ г. №. При этом в соответствии с п. 3.1. Распоряжения функции инвестора и Заказчика на строительство первой очереди жилого комплекса осуществляется ТСЖ «А.», в то время как Ответчик 1 является собственником сносимых зданий и соинвестором по строительству объекта (п.3.2. Распоряжения).

         2. Ответчик 1 привлекал денежные средства в нарушение требований п.1.ст.3 Закона о долевом участии, поскольку им не были получены в установленном порядке разрешения на строительство, не была опубликована, размещена и (или) представлена проектная декларация,  и государственная регистрация застройщиком права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства до настоящего момента не осуществлена за Ответчиком 1.  Строительство на строительном объекте ведется на основании  разрешения на строительство № от «__»___________, то есть, разрешении на строительство первой очереди было получено спустя год после заключения оспариваемых сделок. Разрешение на строительство второй очереди, где как указывал Ответчик 1 Истец приобрел жилые помещения, не  получено до настоящего времени. Срок строительства указан на сайте застройщика как ____ год.

       3. Ответчиком 2 привлекались денежные средства в форме притворных сделок без соблюдения требований, установленных ст.4-9, ст.16 Закон о долевом участии в части существенных условий данных сделок и их обязательной государственной регистрации. Между тем, обязательным условием для получения Ответчиком 2 права на привлечение денежных средства граждан является соблюдение им требований п.2.ст.3 Закона в части наличия договора в письменной форме и  его государственной регистрации, а также наличия в договоре существенных условий, предусмотренных ст.4 Закона о долевом участии.

 

Таким образом,  только выполнение Ответчиком 1 и Ответчиком 2 совокупности требований  Закона предоставляет  им право привлекать денежные средства граждан. Между тем,  привлечение Ответчиком 2 денежных средств Истца с одновременным заключением Истцом Предварительных Договоров с Ответчиком 1 и одновременной оплатой стоимости создаваемого объекта недвижимости путем  приобретения ценных бумаг третьих лиц не соответствует форме договора на  участие в долевом строительстве и  в силу требований ч.2. ст.1. и ст.3 Закона о долевом участии не допускается.

 

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворной сделкой является сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Подписанные между Истцом и Ответчиком 2 договоры продажи векселей  имели целью прикрыть возмездный характер предварительного договора как договора, направленного на привлечение средств граждан для строительства и являются притворными сделками.

 В совокупности с Предварительными договорами, договоры продажи векселей между Истцом и Ответчиком 2 имели целью прикрыть привлечение денежных средств истца для участия в долевом строительстве жилого дома, следовательно, в данном случае, руководствоваться надлежит нормами  Закона о долевом строительстве.

 

В соответствии с ч.4.ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ).

Согласно п.1. ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 2 ст. 4  Закона об участии в долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

 Требование о письменной форме договора и обязательной его государственной регистрации выполнены не были, следовательно, Предварительные Договоры не могли быть заключены  между Истцом и Ответчиком 1 и Истцом и Ответчиком 2 в силу отсутствия у них статуса Застройщика, следовательно, в силу ст. 168 ГК РФ, данная сделка является ничтожной, и в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

 

Таким образом, Истец вправе требовать на основании ст.167 ГК РФ возврата денежных средств от Ответчика 2, а также в соответствии с п.2.ст.1107 ГК РФ процентов за пользование денежными средствами с того момента как Ответчик 2 узнал или должен был узнать о неосновательном получении средств, полученных по недействительной сделке.

 

Ответчик 2 как лицо, фактически входящее в одну группу лиц  с момента  получения на счет средств знал и должен был знать о том, что денежные средства приобретаются по ничтожной сделке.

 

В соответствии с Указанием Банка России от 31.05.2010 года №2450-У «О размере ставки рефинансирования Банка России» ставка рефинансирования установлена в размере 7,75% годовых.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда/Высшего Арбитражного суда №13/14 проценты на денежное обязательство могут начислять по дату исполнения судебного акта.

 

По состоянию на «__»__________ года Ответчик 2 должен вернуть Истцу денежные средства в   сумме ___________ (прописью) рубля, из которых основной долг составляет  ______________ рублей,   а также проценты в сумме ___________ рублей. (Расчет суммы иска к Ответчику 2 прилагается).

 

Закон о долевом участии в п.3. ст.3. Закона  предусматривает специальные последствия привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещения в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это право в соответствии с Законом о долевом участии. В этом случае гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст.395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

 

Таким образом, для наступления обязательства по возврату денежные средств денежные средства должны привлекаться данным лицом с одновременным принятием на себя обязательств по передаче права собственности в строящемся многоквартирном доме.

  Как следует из Предварительных Договоров лицом, принимающим на себя обязательства, после исполнения которых у Истца должно было возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся доме и  не имеющим на это право, является Ответчик 1. При этом, факт перечисления денежных средств не Ответчику 1, а Ответчику 2 фактически по указанию Ответчика 1 не может влиять на  обязанность Ответчику 1 выплаты процентов, предусмотренных  п.3.ст.3. Закона о долевом участии, поскольку форма привлечения средств путем перечисления третьему лицу не может освобождать Ответчика 1 от выплаты процентов, поскольку его воля была направлена на совершение действий, предусмотренных п.3.ст.3 Закона о долевом участии.

Истцом были перечислены Ответчику 2 денежные средства в качестве оплаты стоимости Квартир. Факт перечисления денежных средств на основании Договора приобретения векселей Ответчику 2  в данном случае правового значения не имеет и  с точки зрения гражданского права должно рассматриваться как исполнение Ответчику 2 как третьему лицу обязательств Истца перед Ответчиком 1 по передаче последнему как Застройщику денежных средств  на основании притворной сделки по продаже векселей.

Действие Ответчика 1, направленные на использование «вексельной схемы», подразумевающей искусственное разделение лица, осуществляющего строительство и лица, привлекающего денежные средства в целях обхода закона и избежания установленной в законе ответственности следует рассматривать как злоупотребление правом, что в соответствии со ст.10 ГК РФ не допускается.

В связи с чем, Истец считает, что право    выплаты процентов и убытков к Ответчику 1 по указанному основанию является самостоятельным исковым требованиям по выплате процентов, предусмотренных п.3.ст.3  Законом о долевом участии и получение средств третьим лицом не влияет на правовую обязанность Ответчика 2 компенсировать проценты на полученные средства, установленные ст.1102 ГК РФ.

Таким образом, Истец по основаниям, предусмотренным п.3.ст.3. Закона о долевом участии вправе требовать потребовать  от Ответчика 1 как лица, привлекающие средства граждан в нарушение закона, возврата  процентов в размере двойной ставки рефинансирования.

 

Размер требований Истца к Ответчику 1 по выплате процентов на сумму средств, перечисленных третьему лицу в счет обязательств по передаче средств на строительство, составляет сумму в размере  ________________ рублей (Расчет процентов к Ответчику 1 прилагается).

 

Кроме того, Истец считает, что  Ответчиком 1 как лицом, являющимся фактическим Застройщиком Истцу были причинены убытки, которые могут быть взысканы  помимо процентов, указанных в п.3.ст.3 Закона о долевом участии в силу прямого указания  данной нормы закона. Убытки в форме упущенной выгоды Истца в настоящий момент составляет разницу между рыночной стоимостью готового жилья схожего месторасположения и уровня, которое должно было быть передано в собственность Истца во исполнение Предварительных договоров  и  денежными средствами, перечисленными Истцу. Как следует из текста Предварительных договоров, Ответчик 1 обязался передать квартиру не позднее «__»_________ года, соответственно к этому моменту Истец намеревался получить готовые Квартиры. Таким образом, разница между стоимостью готового жилья с идентичными характеристиками и денежными средствами, которые инвестировал Истец и составляет его прямые убытки.

 

 Истец приобретал жилье из расчета _________ рублей за квадратный метр жилья (средняя стоимость приобретенного квадратного метра) со сроком строительства конец _______ года.

В то же время, по аналитическим и информационным данным в настоящий момент стоимость квадратного метра готовой недвижимости в данном районе составляет __________ долларов США, то есть в среднем __________ рублей за квадратный метр.

 

Таким образом, общий убыток Истца в форме упущенной выгоды составляет __________ рублей из расчета за один квадратный метр недвижимости, что в совокупности с приобретенными метрами составляет сумму в размере _______________ рублей.

 

Прямой ущерб Истца составляет  разница в стоимости квадратного метра идентичного жилья по договору на участие в долевом строительстве, если данный договор будет заключаться Истцом в настоящее время.

 Доказательства оценки сходного жилья и договоров на долевое участие и уточнение иска в этой части будут представлены Истцом в судебное заседание.

 

В соответствии со ст.151 ГПК РФ Истец вправе соединить в одном заявлении несколько исковых требований. Истец считает, что он вправе соединить все исковые требования, основанные на каждом Предварительном договоре и каждом Договоре приобретения векселей, поскольку требования основаны на одном правовом основании, имеют под собой идентичные фактические обстоятельства, заключались Истцом как единый договор приобретения  одного жилого помещения, состоящего из двух квартир.

 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.168, 170, 1102, 1107 ГК РФ ст.1-5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» №214-ФЗ  от 30.12.2004, ст.31 ГПК

 

                                                              ПРОШУ:

 

1. Признать Предварительный Договор № купли-продажи квартиры от «__»__________, подписанный между ФИО и ЗАО «ХХХ» ничтожной сделкой как притворный и не соответствующий требованиям ст.429 ГК РФ.

 

2. Признать Предварительный Договор № купли-продажи квартиры от «__»__________, подписанный между ФИО и ЗАО «ХХХ» ничтожной сделкой как притворный и не соответствующий требованиям ст.429 ГК РФ.

 

3. Признать Договор № передачи векселей от «__»__________ года, подписанный между ФИО и ООО «111» о приобретении векселей на сумму ____________ рублей ничтожным как притворную сделку.

 

4. Признать Договор № передачи векселей от «__»___________ года, подписанный между ФИО и ООО «111» о приобретении векселей на сумму ________________ рублей ничтожным как притворную сделку.

 

5. Применить последствия недействительности Договора № передачи векселей от «__»__________ года:

5.1.  взыскать с ООО «111» денежные средства в размере ________ рублей, из которых __________ рублей составляет сумма основного долга, _____________ рублей процентов по ставке рефинансирования 7,75% начисленные до «__»____________ года, а также проценты по ставке 7,75% годовых, начисленные на сумму _________________ рублей с даты вынесения судебного акта по дату фактического его исполнения.

5.2.  обязать ФИО  вернуть ООО «111» следующие векселя ООО «111»:

- простой вексель серии __ номер ___, дата выдачи «__»___________ года на сумму _________________ рублей, датой платежа по предъявлении но не ранее «__»_________ года;

- простой вексель серии __ номер ___, дата выдачи «__»___________ года на сумму _________________ рублей, датой платежа по предъявлении но не ранее «__»_________ года;

- простой вексель серии __ номер ___, дата выдачи «__»___________ года на сумму _________________ рублей, датой платежа по предъявлении но не ранее «__»_________ года;

- простой вексель серии __ номер ___, дата выдачи «__»___________ года на сумму _________________ рублей, датой платежа по предъявлении но не ранее «__»_________ года;

- простой вексель серии __ номер ___, дата выдачи «__»___________ года на сумму _________________ рублей, датой платежа по предъявлении но не ранее «__»_________ года.

 

6. Применить последствия недействительности Договора № передачи векселей от «__»__________ года:

- взыскать с ООО «111» денежные средства в размере ____________  рублей, из которых  _____________ рублей составляет сумма основного долга, ______________  рубля процентов по ставке рефинансирования 7,75% начисленные до «__»_____________ года, а также проценты по ставке 7,75% годовых, начисленные на сумму  _____________рублей с даты вынесения судебного акта по дату фактического его исполнения.

 

- обязать ФИО вернуть ООО «111» простой вексель ООО «111»   серии __ номер ___, дата выдачи «__»__________ года на сумму ______________ рублей, датой платежа по предъявлении, но не ранее «__»___________ года.

 

7. Взыскать с ЗАО «ХХХ»  проценты в сумме ______________ рублей, начисленные на сумму основного долга  _____________ рублей по ставке 15,5% годовых по состоянию на «__»________.

 

8.Взыскать с ЗАО «ХХХ» убытки в размере ______________ рублей.

 

9. Взыскать в пользу Истца расходы по гос.пошлине и расходы на представителя.

 

 

Приложение:

1.

2.

3.

…….

 

 

Истец                                                                                                           ФИО

 
   

>
Банк судебных решений РФ, Свод Кодексов и Законов РФ