Банк судебных решений РФ
Свод Кодексов и Законов РФ
 

Образцы заявлений / Образцы заявлений, жалоб, возражений в суд общей юрисдикции (включая судебные участки мировых судей) / ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ о признании сделок недействительными по причине притворности, применении последствий недействительности сделки и взыскании денежных средств (в сфере долевого участия в строительстве многоквартирного дома)

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ о признании сделок недействительными по причине притворности, применении последствий недействительности сделки и взыскании денежных средств (в сфере долевого участия в строительстве многоквартирного дома)

В _______________ районный суд города Москвы

Адрес:

Истец: ФИО

Адрес:

тел.:

Ответчик: ООО «ХХХ»

Адрес:

Третье лицо 1: ООО «111»

Адрес:

Третье лицо 2: ОАО «Банк»

Адрес:

Третье лицо 3: ООО «Центр»

Адрес:

Цена иска: ___________ рублей

 

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о признании сделок недействительными по причине притворности, применении последствий недействительности сделки и взыскании денежных средств

 

 

1. Фактические обстоятельства дела.  

 

            «___»_____________ года в офисе Компании «Агентство недвижимости», находящегося по адресу: г.Москва, ул.____________, д.___, между Истцом и Ответчиком были совершены сделки путем оформления следующих документов:

- предварительный договор купли-продажи квартиры от «__»___________ года № _____ (далее по тексту - Предварительный договор), по условиям которого продавец (Ответчик) обязуется в будущем заключить с покупателем (Истцом) договор купли-продажи квартиры (основной договор), в соответствии с условиями которого Ответчик обязуется продать, а Истец купить и оплатить квартиру, имеющую следующие характеристики: Количество комнат – , Этаж – , Секция – , № квартиры на площадке – № , Расчетная площадь – , Общая площадь – , Жилая площадь – , в жилом доме по адресу: Московская область, пос._____, ул._________, в р-не д.___, по цене _______________рублей. Предварительным договором установлено, что в будущем, ориентировочно в 3 квартале _________ года, закончится строительство жилого дома. При этом согласно п.4 Предварительного договора условием для заключения основного договора будет являться оформление права собственности Ответчика на квартиру;

- соглашение об обеспечении обязательств от «__»___________ года (далее по тексту – Соглашение об обеспечении обязательств), в соответствии с которым покупатель (Истец) в счет обеспечения обязательства по Предварительному договору по заключению в будущем основного договора и возможности оплаты цены квартиры по основному договору перечисляет продавцу (Ответчику) сумму в размере ___________ рублей на счет поверенного (Третьего лица 1). 

            Во исполнение обязательств со стороны покупателя (Истца) по Соглашению об обеспечении обязательств покупателем (Истцом) были перечислены денежные средства в общей сумме _____________ рублей, что подтверждается следующими документами:

- платежным поручением №  от «__»__________ года на сумму ______ рублей;

- платежным поручением №  от «__»__________ года на сумму ___________ рублей.

Таким образом, со стороны Покупателя (Истца) обязательства по оплате денежных средств были выполнены в полном объеме.

Стоит указать, что обязательным условием для заключения Предварительного договора и Соглашения об обеспечении обязательств стало требование Ответчика о заключении между Истцом и ООО «Центр» (Третьим лицом 3) Договора № ___ от «__»______ г., согласно которому Третье лицо 3 обязуется совершить от имени и за счет Истца комплекс юридических и иных действий по государственной регистрации права собственности Истца на вышеуказанную квартиру. В соответствии с разделом 3 указанного договора Истец выплачивает Третьему лицу 3 вознаграждение в размере __________ рублей авансом в день подписания договора. Факт оплаты подтверждается платежным поручением № __ от «__»___________ г. на сумму ___________ рублей.

Необходимо отметить, что для исполнения в полном объеме своих обязательств по оплате денежных средств Истцом были привлечены кредитные средства в сумме ______________ рублей на основании кредитного договора №  от «__»___________ г. (далее – кредитный договор), заключенного между Истцом и ОАО «Банк» (Третьим лицом 2), а в обеспечение исполнения Истцом своих обязательств по кредитному договору между Истцом и Третьим лицом 2 был заключен договор о залоге № ____________ от «__»__________ г. (далее – Договор о залоге).  Согласно п.1.3 Договора о залоге Истец передает Третьему лицу 2 в залог принадлежащие ему имущественные права требования к Ответчику, которые возникли у Истца на основании предварительного договора купли-продажи квартиры от «__»___________ года № __________ и соглашения об обеспечении обязательств от «__»__________ года, заключенных между Истцом и Ответчиком.

 

2. Правовые основания для указания в качестве Ответчика – ООО «ХХХ».

 

Из Предварительного договора и Соглашения об обеспечении обязательств ясно и очевидно, что ООО «111» (Третье лицо 1) заключило их от имени ООО «ХХХ» (Ответчика) в лице поверенного на основании агентского договора № ___ от «__»_________ года и доверенности №  от «__»___________ года.

Для подтверждения вышеуказанной информации ДД.ММ.ГГГГ Истцом в адрес Третьего лица 1 было направлено письмо-запрос в форме ценного письма с уведомлением о вручении (копия почтовой квитанции от «__»_______ г. и описи вложения по ф.107 от «__»_________ г. прилагаются) с требованием предоставить надлежащим образом заверенные копии агентского договора №  от «__»__________ года и доверенности №  от «__»___________ года, подтверждающие соответствующие полномочия Третьего лица 1.

Поскольку до настоящего времени в адрес Истца так и не поступало ответа и уведомления, подтверждающего вручение письма Третьему лицу 1,  Истцом было принято решение о повторном обращении. Так, «__»___________ года в адрес Третьего лица 1 был выслан дубликат вышеуказанного письма-запроса в форме заказного письма с уведомлением о вручении (копия почтовой квитанции от «__»________ г. прилагается).

Учитывая, что до сих пор в адрес Истца не поступало ответов и уведомлений, подтверждающих вручение писем Третьему лицу 1, Истец обратился с тем же требованием в офис Компании «Агентство недвижимости», где и оформлялись Предварительный договор и Соглашение об обеспечении обязательств. Сотрудником указанной компании были выданы Истцу заверенные надлежащим образом копии следующих документов: Договора № ___ на оказание комплекса услуг по реализации объектов недвижимого имущества от «__»_________ г. и Доверенности № ___ от «__»_________г. (прилагаются).

Так, согласно п.п.1.1-1.2 Договора №  от «__»_________ г., заключенного между ООО «ХХХ» и ООО «111», ООО «111» (Агент) за вознаграждение обязуется от имени Принципала (ООО «ХХХ») заключать с субинвесторами договоры, направленные на приобретение субинвесторами по окончании строительства объекта права собственности на отдельные квартиры (предварительный договор купли-продажи / договор об участии в долевом строительстве и т.д.).

В соответствии с п.1 ст.1005 ГК РФ по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. Также в соответствии с п.2 ст.1005 ГК РФ в случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.

Так, на момент заключения Предварительного договора и Соглашения об обеспечении обязательств Истцу не было известно о каких-либо ограничениях полномочий ООО «111» (агента).

Таким образом, права и обязанности по заключенным Предварительному договору и Соглашению об обеспечении обязательств возникают непосредственно у ООО «ХХХ» (принципала).

Несмотря на то, что денежные средства были перечислены Истцом в пользу ООО «111», собственником указанных денежных средств является ООО «ХХХ». Учитывая положения ст.209 ГК РФ, ООО «111» при получении указанных денежных средств не является собственником этих средств, поскольку оно ими владеет на основании агентских отношений с ООО «ХХХ» в соответствии с главой 52 ГК РФ. ООО «ХХХ» в свою очередь в данном случае обладает всеми правами в силу ст.1005 ГК РФ на указанные денежные средства и является их полноправным собственником, которому в соответствии со ст.209 ГК РФ принадлежат права владения, пользования и распоряжения.

Таким образом, денежные средства, полученные ООО «111», являются собственностью на правах владения, пользования и распоряжения самого ООО «ХХХ» с момента зачисления этих денежных средств на расчетный счет ООО «111».

 

3. Недействительность сделок.

 

            Истец считает, что вышеуказанные сделки, совершенные между ФИО и ООО «ХХХ» в лице ООО «111», действующего в качестве поверенного от имени и в интересах ООО «ХХХ», недействительными (ничтожными) в силу притворности по нижеследующим основаниям.

            Согласно п. 2 и 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Между тем, из содержания Предварительного договора следует, что характеристика квартиры (общая площадь и жилая площадь), являются проектными (п.1 Предварительного договора), и определена до обмеров БТИ. Согласно п.1 Предварительного договора предметом основного договора является заключение в будущем договора купли-продажи квартиры по указанному строительному адресу с указанной  проектной площадью. Какой-либо планировки квартиры договор не содержит. План дома или этажа с привязкой земельному участку и расположению на местности к указанному договору не приложен.

К Предварительному договору не приложено никаких планов или схем, в которых было бы определено конкретное расположение квартиры в составе другого недвижимого имущества (дома).  Характеристики квартиры, указанные  в Предварительном договоре, нельзя считать достаточными для идентификации квартиры внутри дома, т.к.отсутствуют идентифицирующие признаки квартиры. Из содержания указанного договора следует, что площадь квартиры является проектной и предварительной, определена до обмеров БТИ.

В соответствии со ст.549 ГК РФ предметом договора купли-продажи недвижимого имущества могут быть только индивидуально-определенные вещи. В соответствии со ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по Договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Предварительный договор указанной информации не содержит, следовательно, подписанный между  Истцом и Ответчиком Предварительный Договор не содержит условий, позволяющих определить предмет основного договора.

Таким образом, вышеуказанный предварительный договор не соответствует требованиям ст. 429, 549 и 554 ГК РФ и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожными.

Кроме того, в соответствии с п.4.ст.429 ГК РФ в предварительном договоре должен быть указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Пункт 4 Предварительного договора не позволяет сделать вывод о том, что срок заключения основного договора определен конкретной датой или событием, которое должно неизбежно наступить. Срок заключения основного договора не может определяться одновременно календарной датой и событием, вероятность наступления которого спрогнозировать невозможно. Более того, из толкования пункта 4 Предварительного договора также видно, что в любом случае событие (государственная регистрация права собственности Ответчика на квартиру) носит в большей степени приоритетный характер над календарной датой, которая несет в себе формальный характер и указана лишь для вида без намерения создать связанные с ней правовые последствия. То есть становится очевидным, что наступление указанной календарной даты не порождает никаких юридических последствий, т.к. первостепенное значение имеет наступление события в виде государственной регистрации права собственности Ответчика на квартиру.

Также, исходя из анализа пункта 4 Предварительного договора, становится ясным, что Истец лишается возможности реализовать свое право по направлению предложения о заключении основного договора, указанное в п.6 ст.429 ГК РФ, поскольку Истцу не представляется  возможным определить конкретный срок, до окончания которого Истец может направить Ответчику такое предложение.

В соответствии со ст.1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, беспрепятственного осуществления гражданских прав.

Также условия, предусмотренные пунктом 4 Предварительного договора, противоречат Закону «О защите прав потребителей», нормы которого распространяются на правоотношения между Истцом и Ответчиком. В соответствии со ст.16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В связи с вышеизложенным, ссылка в Предварительном договоре на указанный факт не может являться сроком в понимании ст.190 ГК РФ, поскольку данное событие не является неизбежным и зависит исключительно от воли Ответчика как Продавца.

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

            В соответствии с п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

            В соответствии с п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

            По основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки, т.е. обе стороны хотели совершить прикрываемую сделку под видом притворной и ни одна из них не заблуждалась.

            В данной ситуации притворность заключается в том, что по Предварительному договору Истец приобретает квартиру не для себя, а для Ответчика, т.к. построив жилой дом на денежные средства Истца, Ответчик сначала зарегистрирует право собственности на себя, чтобы потом продать Истцу.

Действительная же воля сторон (в данном случае Истца и Ответчика) при заключении притворных сделок, оформленных предварительным договором №  от «__»____________ года и соглашением об обеспечении обязательств от «__»___________ года, была направлена на совершение сделки о долевом участии в строительстве жилья и получении Истцом по завершении строительства в собственность квартиры. Указанные намерения подтверждаются следующими обстоятельствами:

-    Ответчик фактически осуществляет строительство жилого многоквартирного дома, т.е. является застройщиком;

- Ответчик фактически привлек денежные средства Истца для строительства жилого многоквартирного дома с последующей передачей Истцу права собственности на объект долевого строительства (квартиру).

   Заключенные между Истцом и Ответчиком предварительный договор №  от «__»____________ года и соглашение об обеспечении обязательств от «__»__________ года являются ничтожными сделками в соответствии с п.2 ст.170 ГК РФ как сделки, прикрывающие сделку - договор  участия в долевом строительстве многоквартирного дома, и к правам и обязанностям Сторон в соответствии с указанным договором  должны применяться нормы Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ от 30.12.2004 года (далее по тексту –Закон о долевом участии).

В соответствии с п.1.ст.4 Закона о долевом участии по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется:

-  в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и

- после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства,

-  а другая (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или)  иного объекта недвижимости.

Следует обратить внимание, что из письма Прокуратуры Московской области от «__»_____________ года №  обстоятельства о фактическом осуществлении Ответчиком строительства жилого многоквартирного дома подтверждаются инвестиционным контрактом от «__»__________ года № , заключенным между Ответчиком (застройщиком), администрацией пос._________ __________ района и Министерством строительного комплекса Московской области, согласно которого осуществляется строительство жилого дома по ул.________, мкрн.__________,пос.___________ ____________района Московской области. Строительство осуществляется Ответчиком (застройщиком) на основании разрешения, выданного администрацией городского поселения ______ ________ района Московской области, на земельном участке площадью ________ кв.м., переданном Ответчику (застройщику) администрацией  городского поселения ____________ ________________ района Московской области в аренду по договору от «__»_____________ г. Срок аренды земельного участка установлен до «__»___________ года. По имеющейся информации от Прокуратуры Московской области сторонами договора аренды не приняты меры к регистрации договора аренды в предусмотренном законом порядке. Более того, по результатам ранее проведенных проверок Министерством строительного комплекса Московской области установлено, что Ответчиком (застройщиком) привлечены средства граждан для строительства жилого дома по заключенным предварительным договорам продажи квартир. В связи с этим  Министерством строительного комплекса Московской области Ответчику (застройщику) было предписано (предписание от «__»___________ г.) о приведении всех имеющихся заключенных договоров с гражданами в соответствии требованиям Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ с установленным сроком до «__»___________ года. До настоящего времени от Ответчика такого предложения Истцу не поступало.

В доказательство того, что Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ должен иметь непосредственное отношение к правоотношениям между Истцом и Ответчиком, следует провести анализ, который показывает, что этот закон направлен на установление специального правопорядка в сфере отношений, связанных с привлечением денежных средств других лиц для долевого строительства объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. Как видно, неверно было бы предположить, что только тот, кто заключает договор, названный «договором участия в долевом строительстве», становится обязанным соблюдать требования Закона № 214-ФЗ. Напротив, логика законодателя состоит в том, чтобы положениями этого закона был связан всякий, кто привлекает денежные средства для строительства с последующей передачей конкретной недвижимости в собственность лица, внесшего денежные средства. Иными словами, осуществление деятельности (долевого строительства) предполагает соблюдение Закона и заключение договора участия, а не наоборот (заключение договора участия порождает обязанность соблюдать Закон).    Этот вывод подтверждается нормой п. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ: «Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве». Следовательно, всякое действие Ответчика и всякая его сделка, осуществляемые в связи с привлечением денежных средств Истца для строительства многоквартирного жилого дома, должны соответствовать Закону №214-ФЗ.
            В доказательство того, что фактически Ответчик осуществил привлечение денежных средств Истца, необходимо отметить следующее.

Пунктом 7 соглашения об обеспечении обязательств от «__»___________ года предусмотрена возможность зачета гарантийного взноса в счет оплаты цены квартиры, а документами, подтверждающими оплату гарантийного взноса, являются платежное поручение №  от «__»__________ года на сумму ______________ рублей и платежное поручение №  от «__»______________ года на сумму ____________ рублей. По указанным платежным поручениям получателем денежных средств является поверенный Ответчика - Третье лицо 1. Учитывая положения ст.209 ГК РФ, Третье лицо 1 при получении указанных денежных средств не является собственником этих средств, поскольку Третье лицо 1 ими владеет на основании агентских отношений с Ответчиком в соответствии с главой 52 ГК РФ. Ответчик же в данном случае обладает всеми правами в силу ст.1005 ГК РФ на указанные денежные средства и является их полноправным собственником, которому в соответствии со ст.209 ГК РФ принадлежат права владения, пользования и распоряжения. Таким образом, денежные средства, полученные Третьим лицом 1, являются собственностью на правах владения, пользования и распоряжения самого Ответчика с момента зачисления этих денежных средств на расчетный счет Третьего лица 1.

Указанные обстоятельства доказывают, что Ответчик является фактическим получателем и собственником вышеуказанных денежных средств. Что подтверждает факт  привлечения Ответчиком денежных средств Истца для строительства жилого многоквартирного дома.  

Следует обратить внимание, что Ответчик и Третье лицо 1 являются аффилированными лицами. Как следует из выписки из ЕГРЮЛ, Ответчик является учредителем Третьего лица 1. Более того, согласно выписок из ЕГРЮЛ, Предварительного договора и Соглашения об обеспечении обязательств Ответчик и Третье лицо 1 находятся по одному адресу – . В настоящий момент исполнительным органом в обеих компаниях является одно и тоже лицо – ФИО, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРЮЛ (прилагаются).

Таким образом Ответчик, привлекая денежные средства для строительства многоквартирного дома от граждан, фактически использовал Третье лицо 1 в рамках одного лица, тем самым пытаясь прикрыть действительную волю Истца и Ответчика по установлению правоотношений по участию в долевом строительстве.

В доказательство того, что Истец обязуется принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома стоит отметить следующее.

Пунктом 14 Предварительного договора установлено, что Покупатель (Истец) обязан не позднее 10 дней с момента получения соответствующего уведомления прибыть по адресу, указанному в уведомлении Продавца (Ответчика) для заключения основного договора и подписания акта приема-передачи квартиры.

Пунктом 16 Предварительного договора предусмотрено, что акт приема-передачи квартиры является документом, на основании которого осуществляется приемка-передача квартиры, который должен быть подписан сторонами не позднее дня подписания основного договора.

Пунктом 12 Предварительного договора установлено, что Покупатель (Истец) до заключения основного договора, но не ранее даты ввода жилого дома в эксплуатацию обязуется заключить с организацией, которая будет осуществлять эксплуатацию жилого дома, договор на предоставление коммунальных услуг и обслуживание жилого дома, в части приобретаемой квартиры.

В соответствии с п.10 Предварительного договора Покупатель (Истец) обязуется оплатить Продавцу (Ответчику) расходы по оплате коммунальных платежей и техническому обслуживанию квартиры, начиная с момента ввода жилого дома в эксплуатацию до момента подписания основного договора.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, Истец принимает на себя обязательство по принятию созданного объекта недвижимости и несению расходов на его последующее содержание. 

Ответчик пояснил Истцу (при обращении о возможности заключения договора долевого участия в строительстве жилья), что на момент заключения договора он не имеет права заключать договор о долевом участии в строительстве жилья и принимать денежные средства в качестве оплаты долевого участия,  поскольку не имеет надлежащим образом зарегистрированных правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором осуществляется строительство жилого дома. Поэтому Ответчиком было предложено заключение притворного Предварительного договора о купле-продаже квартиры в будущем, а в счет оплаты квартиры заключить притворное Соглашение об обеспечении обязательств на сумму стоимости квартиры, прикрывающими собой долевое участие в строительстве жилья, с последующим переоформлением прав Истца в соответствии с требованием ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ после соответствующей регистрации договора аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома.

            В качестве дополнительного доказательства действительной воли Ответчика стоит обратить внимание на положения заключенного между Ответчиком и Третьим лицом 1 агентского договора от «__»___________ года № , предметом которого является в частности осуществление действий Третьего лица 1 по поиску лиц, желающих принять участие в инвестировании строительства жилого комплекса, расположенного по строительному адресу: Московская область, пос.___________, ул.________, в р-не д.___, направленные на приобретение этими лицами по окончании строительства объекта права собственности на отдельные квартиры.

Таким образом, действительная воля  Истца и Ответчика при заключении Предварительного договора и Соглашения об обеспечении обязательств была направлена на определение обязательств Ответчика как Застройщика по созданию объекта недвижимости и передаче его Истцу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а также на определение обязательств Истца по принятию квартиры после ввода в эксплуатацию построенного многоквартирного дома, что соответствует правоотношениям, которые в момент их возникновения могли регулироваться только в соответствии с нормами Закона о долевом строительстве.

В связи с вышеизложенным, для квалификации правоотношений сторон по привлечению денежных средств Истца и исполнению обязательств по созданию объекта недвижимости следует применять Закон о долевом строительстве, в том числе в части определения последствий заключения договора на участие в долевом строительстве с нарушением императивных норм, определенных указанным законом.

            Учитывая вышеперечисленные доводы, предварительный договор № от «___»____________ года и соглашение об обеспечении обязательств от «__»_____________ года являются недействительными (притворными) сделками по основаниям, предусмотренным в п.2 ст.170 ГК РФ, совершенными в целях прикрыть иную сделку о долевом участии в строительстве.

 

            4.Последствия признания сделки недействительной.

 

В соответствии с п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п.2 ст.167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Иные последствия недействительности притворной сделки предусмотрены п.2 ст.170 ГК РФ, который предусматривает, что к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.               Правилами, относящимися к Договору о долевом участии в строительстве, являются правила и требования, установленные ст. 3, 4 -7 Закона РФ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ.

 

5. Правовые основания взыскания денежных средств.

 

В связи с тем, что предварительный договор № от «__»_______ года и соглашение об обеспечении обязательств от «__»________ года являются недействительными (притворными) сделками по основаниям, предусмотренным в п.2 ст.170 ГК РФ, заключенными в целях прикрыть иную сделку о долевом участии в строительстве, то в соответствии с п.2 ст.170 ГК РФ к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Правилами, относящимися к Договору о долевом участии в строительстве, являются правила и требования, установленные ст. 3, 4 -7 Закона РФ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ.

В соответствии с п.3 ст.4 Закона РФ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектом недвижимости» от 30.12.2004 N 214-ФЗ, договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрацииСделка между Истцом и Ответчиком в установленном законом порядке в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрирована, следовательно: договор долевого участия в строительстве является незаключенным, а денежные средства полученные Ответчиком от Истца в сумме ________________ рублей являются неосновательным обогащением.

Факт передачи денежных средств подтверждается платежным поручением №  от «__»___________ года на сумму _________________ рублей и платежным поручением №  от «__»_____________ года на сумму _______________ рублей. Несмотря на то, что денежные средства были перечислены Истцом в пользу Третьего лица 1, собственником указанных денежных средств является Ответчик. Учитывая положения ст.209 ГК РФ, Третье лицо 1 при получении указанных денежных средств не является собственником этих средств, поскольку Третье лицо 1 ими владеет на основании агентских отношений с Ответчиком в соответствии с главой 52 ГК РФ. Ответчик же в данном случае обладает всеми правами в силу ст.1005 ГК РФ на указанные денежные средства и является их полноправным собственником, которому в соответствии со ст.209 ГК РФ принадлежат права владения, пользования и распоряжения. Таким образом, денежные средства, полученные Третьим лицом 1, являются собственностью на правах владения, пользования и распоряжения самого Ответчика с момента зачисления этих денежных средств на расчетный счет Третьего лица 1. Указанные доводы свидетельствуют о привлечении Ответчиком денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома.

В соответствии с п.1 ст.3 Закона РФ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 N 214-ФЗ,

 «Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома или договора аренды такого земельного участка».

         В соответствии с п.2 ст.3 Закона РФ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 N 214-ФЗ, «Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве».

Доказательствами,  указанными выше установлено, что Ответчик, не имея оформленных в установленном порядке прав на земельный участок, предназначенный для строительства многоквартирного дома, не имел права на привлечение денежных средств граждан для строительства жилого дома. 

В соответствии с п.3 ст.3 Закона РФ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 N 214-ФЗ,  «В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков».

Законом  установлено, что основанием требований о возврате денежных средств, а так же для привлечения лица, привлекающего денежные средств граждан для строительства многоквартирных домов к гражданско-правовой ответственности в виде процентов, предусмотренных ст.395 ГК РФ, в двойном размере, является осуществление действий или  заключение лицом, не имеющим на это права любых сделок, направленных на  получение денежных средств от граждан и принятие на себя обязательств, после исполнения которых, у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

     Статьей 395 ГК РФ предусмотрена ответственность за  пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица. Согласно ст. 1102 ГГК РФ, «лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)». В соответствии со ст. 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя (в данном случае Ответчика), должно быть возвращено потерпевшему (Истцу) в натуре. Таким образом, денежные средства в сумме ____________ (прописью) рубля должны быть правомерно взысканы с Ответчика в пользу Истца.

    В связи с тем, что совершенные между сторонами сделки являются недействительными (ничтожными) в силу притворности, Ответчик без установленных законом, правовыми актами либо сделкой оснований приобрел за счет Истца денежные средства в сумме _______________ рублей, которые являются неосновательно полученными.  На указанные денежные средства, в соответствии  статьей 395 Гражданского Кодекса РФ, подлежат начислению проценты  с момента их неосновательного получения, и в размере, предусмотренном п.3 ст.3 Закона РФ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Так как на дату подачи искового заявления ставка рефинансирования Банка России равна 8 % годовых (Указание Банка России от 25.02.2011 № 2583-У "О размере ставки рефинансирования Банка России"), то расчет процентов за пользование чужими денежными средствами будет следующим:

- за период с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ

___________ рублей Х _____ дней Х 8 Х 2 / 36000 = ______________ рублей

Важно отметить, что для выполнения своих обязательств в полном объеме по соглашению об обеспечении обязательств и предварительному договору Истцом были привлечены кредитные средства от Третьего лица 2 (ОАО «Банк») по кредитному договору №  от «__»__________ г. (далее – кредитный договор) в сумме _________ (прописью) рублей. В настоящее время основная часть кредита (основного долга) не возвращена и Истец ежемесячно осуществляет выплату Третьему лицу 2 процентов и части основного долга.

В связи с недействительностью и притворностью сделок проценты, уплаченные Истцом на основании кредитного договора, являются в соответствии с п.2 ст.15 ГК РФ убытками (реальным ущербом) Истца, и подлежат возмещению в соответствии с п.2 ст.395 ГК РФ. Факт уплаты процентов Истцом в пользу Третьего лица 2 подтверждается выпиской по счету ФИО и платежными документами, приложенными к настоящему исковому заявлению, общая сумма которых составляет __________ (прописью) рублей.

В соответствии с условиями п.2.1.3 кредитного договора кредит предоставляется при предъявлении договора страхования жизни и потери трудоспособности Истца. Для соблюдения указанного условия между Истцом и ОАО «Страхование» (далее – Страховщик) был заключен договор комплексного ипотечного страхования от «__»___________ года № , согласно которому Истец осуществляет ежегодно выплату страховой премии.

В связи с недействительностью и притворностью сделок страховые премии, уплаченные Истцом на основании договора комплексного ипотечного страхования от «__»___________ года № , являются в соответствии с п.2 ст.15 ГК РФ убытками (реальным ущербом) Истца, и подлежат возмещению в соответствии с п.2 ст.395 ГК РФ. Факт уплаты страховых премий в пользу Страховщика подтверждается платежными документами, приложенными к настоящему исковому заявлению, общая сумма которых составляет ___________ (прописью) рублей.

В соответствии с условиями п.2.1.4 кредитного договора кредит предоставляется при соблюдении условий уплаты Истцом Третьему лицу 2 комиссии за организацию кредитного процесса.

В связи с недействительностью и притворностью сделок указанная комиссия, уплаченная Истцом в пользу Третьего лица 2 на основании кредитного договора, является в соответствии с п.2 ст.15 ГК РФ убытками (реальным ущербом) Истца, и подлежат возмещению в соответствии с п.2 ст.395 ГК РФ. Факт уплаты указанной комиссии Истцом в пользу Третьего лица 2 подтверждается выпиской по счету ФИО и платежными документами, приложенным к настоящему исковому заявлению, сумма которой составляет ___________ (прописью) рублей, в том числе НДС.

Обязательным условием со стороны Ответчика при заключении притворных сделок было заключение Истцом с ООО «Центр» (Третье лицо 3) договора от «__»____________ года № , согласно которому Третье лицо 3 обязуется совершить от имени и за счет Истца комплекс юридических действий и иных действий по государственной регистрации права собственности Истца на квартиру. Согласно разделу 3 указанного договора вознаграждение Третьему лицу выплачивается Истцом авансом в день подписания настоящего договора. 

В связи с недействительностью и притворностью сделок указанное вознаграждение, уплаченное Истцом в пользу Агента, является в соответствии с п.2 ст.15 ГК РФ убытками (реальным ущербом) Истца, и подлежит возмещению в соответствии с п.2 ст.395 ГК РФ. Факт уплаты вознаграждения Истцом в пользу Агента подтверждается платежным документом, приложенным к настоящему исковому заявлению, сумма которого составляет _______________ (прописью) рублей.

Итого общая сумма убытков Истца, подлежащая возмещению, составляет

__________ + ___________ + ___________ + ____________ = __________ рублей (прописью).

Анализируя положения п.2 ст.395 ГК РФ в случае превышения суммы убытков, причиненных Истцу неправомерным пользованием его денежными средствами, над суммой процентов, причитающуюся Истцу в соответствии с п.1 ст.395 ГК РФ, Истец вправе требовать от Ответчика возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.  Поскольку сумма убытков Истца меньше суммы процентов, причитающихся ему в соответствии с п.1 ст.395 ГК РФ, положения п.2 ст.395 ГК РФ в данном случае не подлежат применению.

В соответствии с п.2 ст. 1099 Гражданского кодекса РФ моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом – п.9 ст.4 Закона РФ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 N 214-ФЗ. В соответствии со ст.15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю (Истцу) вследствие нарушения продавцом (Ответчиком) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Сумму компенсации за причинение морального вреда, Истец оценивает в ____________ рублей (прописью). Вина Ответчика подтверждается тем обстоятельством, что до сих пор денежные средства Истца Ответчиком не возвращены и не возмещены в связи с этим убытки, понесенные Истцом. Этот факт причиняет Истцу большие нравственные страдания.

На основании вышеизложенного, Истец считает исковые требования о взыскании (возврате) ___________ рублей как неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, предусмотренных  п.3 ст.3 Закона РФ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 N 214-ФЗ в сумме ______________ рублей,  а также сумму компенсации морального вреда в размере ___________ рублей обоснованными и подлежащими удовлетворению.

 

6. Досудебный порядок.

 

            Необходимо отметить, что Предварительным договором, Соглашением об обеспечении обязательств, Законом РФ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 N 214-ФЗ и Законом РФ «О защите прав потребителей» не установлен предварительный внесудебный порядок разрешения споров, у Истца отсутствует обязанность по урегулированию споров в досудебном порядке.

 

7. Госпошлина.

 

Истец, заключая притворные сделки, имел целью приобретение жилья для личных в будущем семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

    К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом – п.9 ст.4 Закона РФ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

           В соответствии с п.3 ст.17 Закона РФ «О защите прав потребителей», в соответствии с п.2 пп.4 ст.333.36 Налогового Кодекса РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 года № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» потребители по искам, связанным с нарушением их прав освобождаются от уплаты государственной пошлины.

            В связи с тем, что п.3 ст.333.36 Налогового Кодекса РФ установлено, что в случае, если цена иска превышает 1000000,00 рублей, то государственная пошлина подлежит уплате в сумме, исчисленной в соответствии с пп.1 п.1 ст.333.19 Налогового Кодекса РФ и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1000000,00 рублей.

Поскольку цена настоящего иска составляет _____________ рублей, то расчет государственной пошлины будет следующим:

1)           Размер государственной пошлины при цене иска _________ рублей:

__________ рублей*0,5%+13200= _________ рублей

2)           Размер государственной пошлины при цене иска 1000000,00 рублей:

   13200,00 рублей

3)           Размер государственной пошлины, исчисленной в соответствии с пп.1 п.1 ст.333.19 Налогового Кодекса РФ и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1000000,00 рублей:

__________ рублей -13200,00= ___________ рублей

           Таким образом, размер государственной пошлины по настоящему иску составляет ____________ рублей (прописью).

            На момент предъявления иска государственная пошлина Истцом уплачена. Факт уплаты подтверждается платежным поручением №  от «__»__________ г.(прилагается).

 

           

 

 

8. Подсудность.

 

            На основании п.10 ст.29 ГПК РФ выбор между несколькими судами, которым согласно ст.29 ГПК ПФ подсудно дело, принадлежит истцу.

            Согласно п.7 ст.29 ГПК РФ иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или исполнения договора.

            В связи с чем, Истец счел возможным предъявить настоящий иск по месту своего жительства.

 

 

На основании вышеизложенного и в соответствии со ст.ст. 12, 166, 167, 170, 395, 1005, 1099, 1102, 1104 ГК РФ, статей 3, 4, 9 Закона РФ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» от 30.12.2004 N 214-ФЗ, ст.ст. 15, 17 Закона «О защите прав потребителей», ст.ст. 3, 29, 43, 56, 131, 194-199 ГПК РФ

 

 

ПРОШУ:

 

1. Признать предварительный договор купли-продажи квартиры от «__»___________ года № недействительным (ничтожным) по причине притворности и несоответствия требованиям ст.429 ГК РФ.

2. Признать соглашение об обеспечении обязательств от «__»____________ года, недействительным (ничтожным) по причине притворности.

3. Применить последствия недействительности (притворности) ничтожных сделок, применив к ним правила договора о долевом участии в строительстве.

4. Взыскать с ООО «ХХХ» в пользу ФИО сумму неосновательного обогащения в соответствии со ст.1102 ГК РФ в размере _____________ (прописью) рублей.

5. Взыскать с ООО «ХХХ» в пользу ФИО сумму процентов, начисленных за период с «__»__________ года по «__»___________ года, за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ, п.3 ст.3 Закона РФ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 N 214-ФЗ сумму в размере __________ рублей (прописью).

6. Взыскать с ООО «ХХХ» в пользу ФИО сумму процентов, начисленных на сумму ___________ рублей за период с «__»______________ года по день фактического исполнения обязательства, за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ, п.3 ст.3 Закона РФ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

7. Взыскать с ООО «ХХХ» в пользу ФИО сумму компенсации морального вреда на основании п.2 ст.1099 ГК РФ и ст.15 Закона «О защите прав потребителей» в размере ____________ (прописью) рублей.

8. Взыскать с ООО «ХХХ» в пользу ФИО уплаченную госпошлину на основании ст.98 ГПК РФ в размере ____________рублей (прописью).

 

 

 

Приложения:

1.

2.

3.

…………

 

 

ДАТА

 

Истец:                     ФИО

 
   

>
Банк судебных решений РФ, Свод Кодексов и Законов РФ